Das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig (B. v. 16.03.2023, 7 U 198/22) hatte einen durchaus häufiger vorkommenden Sachverhalt in der zweiten Instanz zu beurteilen.
Die klagenden Erwerber eines Hausgrundstückes mit aufstehendem Einfamilienhaus aus dem Baujahr 1951, beklagten verschiedene Mängel. Sie gaben die Durchfeuchtung der Kellerwände an, die zu geringe Dimensionierung der Lichtschächte für starke Regenereignisse und dadurch mangelnde Bewohnbarkeit des Kellers sowie die Beschädigung von Abwasserleitungen durch Wurzeleinwachsung.
Darüber hinaus sei durch das Vorhandensein eines Bades und von Anschlüssen für Küchenarmaturen im Keller der Eindruck erweckt worden, es handele sich um Wohnräume. Im Kaufvertrag war der übliche Gewährleistungsausschluss vereinbart worden. Die Kläger behaupten, sie seien wegen des fehlenden Hinweises auf Feuchtigkeit und der mangelnden Nutzung des Kellers als Wohnraum arglistig getäuscht worden, weshalb der Gewährleistungsausschluss deshalb unwirksam sei.
Die Kläger haben weder beim Landgericht noch beim OLG Erfolg.
Das OLG stellt durchaus pragmatisch fest, dass die Kellerabdichtung eines Anfang der 50er Jahre errichteten Einfamilienhauses mit einem zweifachen Kalkbitumenanstrich den zur Zeit der Errichtung geltenden allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprach. Darüber hinaus wurde festgestellt, dass ein solcher Bitumenanstrich bei älteren Häusern üblicherweise bereits nach 30 bis 40 Jahren seine abdichtende Eigenschaft verliere und bei einem 65 Jahre alten unsanierten Haus Feuchtigkeit im Keller als nicht unüblich anzusehen ist. Es liege hierdurch kein Sachmangel vor.
Auch die Eignung des Kellers zum Wohnen entspricht bei einem unsanierten alten Haus weder der nach dem Vertrag vorausgesetzten noch der gewöhnlichen Verwendung. Eine solche Eigenschaft bedürfe der ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung.
Schließlich stellt der bestehende Wurzeleinwuchs in älteren Abwasserleitungen, ohne dass es zu nennenswerten Funktionsbeeinträchtigungen kommt, keinen Mangel dar. Es handelt sich hierbei vielmehr um eine Beschaffenheit, welche bei Sachen gleicher Art üblich ist und die der Käufer durchaus erwarten kann.
Das Gericht hat hier die Abgrenzung der „normalen Beschaffenheit“, d. h. der nach dem Vertrag vorausgesetzten und zu erwartenden Beschaffenheit und eines möglichen verschwiegenen Mangels sehr praxisnah entschieden.
Hierauf kann man sich in der Praxis allerdings nicht stets verlassen. Es empfiehlt sich daher, zur Vermeidung späterer Rechtsstreite mögliche Mängel und auch vorgestellte Eigenschaften des Kaufobjektes in den Notarvertrag mit aufzunehmen.
Die Entscheidung zeigt allerdings, dass die Erwartungen an eine Immobilie älteren Baujahrs durchaus den Realitäten anzupassen sind und die Hürden für die Annahme von Arglist bei dem Verkäufer durchaus hoch liegen.