Insbesondere wenn sich in der Herstellungsphase bereits Mängel zeigen, sind Auftraggeber daher gut beraten, den Eintritt der Abnahmewirkungen zu verhindern. Doch was ist, wenn der Bauunternehmer trotz Mängeln zur Abnahme auffordert? Reicht es, wenn der Auftraggeber die Mängel vor der Aufforderung gerügt hat?
Mit diesen Fragen hat sich das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg befasst (Urt. v. 21.11.2024, 10 U 131/23). Das Gericht klärt: Auch bei (wesentlichen) Mängeln kann ein Bauvorhaben als fertiggestellt gelten und die Abnahmewirkungen eintreten.
Abnahme verweigert – ohne konkrete Mängel
Der vorgenannten Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Ein Bauherr beauftragte einen Unternehmer mit dem Bau eines Wohnhauses. Im Januar 2020 meldete der Bauherr eine Reihe von Mängeln. Der Unternehmer kündigte an, die Mängel zu beheben – der Ankündigung kam er nicht nach.
Einen Monat später setzte der Unternehmer dem Bauherrn eine Frist zur Abnahme. Der Bauherr verweigerte die Abnahme mit der Begründung, das Haus sei „nicht fertiggestellt“. Konkrete Mängel oder offene Restarbeiten benannte er dabei nicht. Der Unternehmer klagte daraufhin auf Zahlung des restlichen Werklohns – mit Erfolg.
Fertigstellung auch bei wesentlichen Mängeln möglich
Das Gericht begründet seine Entscheidung mit der sogenannten fiktiven Abnahme (§ 640 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)): Danach gilt das Werk rechtlich als abgenommen, wenn der Unternehmer dem Bauherrn nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme setzt und der Bauherr nicht rechtzeitig unter Angabe mindestens eines Mangels widerspricht.
Im Werkvertragsrecht bedeutet „Fertigstellung“ nicht, dass tatsächlich alle Arbeiten erledigt und sämtliche Mängel beseitigt sein müssen. Ein Bauvorhaben kann auch dann als fertiggestellt gelten, wenn noch wesentliche Mängel vorhanden sind – entscheidend ist lediglich, dass keine Restleistungen mehr ausstehen, also das Werk in sich abgeschlossen ist.
Im konkreten Fall hatte der Bauherr die Abnahme zwar verweigert; einen konkreten Mangel hat er indes nicht angegeben. Die vor der Fristsetzung gerügten Mängel reichten nicht aus. Im Interesse der Rechtsklarheit hätte der Bauherr die Mängel erneut benennen müssen.
Unsere Empfehlung
Wenn Sie trotz Mängeln zur Abnahme aufgefordert werden, sollten Sie umsichtig und fristgerecht reagieren. Damit keine Abnahmewirkungen zu Ihrem Nachteil eintreten, beachten Sie bitte Folgendes:
- Reagieren Sie schriftlich und konkret – eine pauschale Verweigerung reicht nicht.
- Prüfen Sie ob Restleistungen ausstehen – diese stehen der Fertigstellung entgegen.
- Benennen Sie Mängel erneut – auch wenn Sie diese zuvor bereits gerügt haben.
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