Ebenso häufig ist die dann aufkommende Frage, wer für die Überschreitung des Kostenlimits einzustehen hat. Vereinbart der Bauherr mit dem Fachplaner (Architekt, Generalplaner etc.) eine sogenannte Baukostengarantie, haftet der Fachplaner für die Überschreitung der Baukosten verschuldensunabhängig. In der Praxis ist eine solche Baukostengarantie allerdings ein seltener Ausnahmefall, weil damit ein unüberschaubares Haftungsrisiko des Fachplaners und damit verbunden der Wegfall des Versicherungsschutzes auf Seiten des Fachplaners verbunden ist. In der Regel lehnen Fachplaner also die Übernahme einer Baukostengarantie in den Vertragsverhandlungen strikt ab.
Haben Bauherr und Fachplaner wirksam eine Kostenobergrenze zwar nicht als Garantie aber als Beschaffenheit der vom Fachplaner geschuldeten Planung des Bauprojekts vereinbart und hält der Fachplaner diese Obergrenze nicht ein, dann ist sein Werk mangelhaft. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob die Baukostenobergrenze eingehalten wurde, ist die Abnahme.
Für die Feststellung einer mangelhaften Leistung bedarf es einer Gegenüberstellung der vereinbarten Bausumme mit der am Ende erreichten Bausumme. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Fachplaner neben der Planung auch die Objektüberwachung (Leistungsphase 8 gemäß § 35 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, HOAI) im Auftrag hat. Haben die Vertragsparteien eine solche Kostenobergrenze im Planervertrag durch Festlegung konkreter Beträge in den einzelnen Kostengruppen der DIN 276 bestimmt, führt nicht schon die Überschreitung einzelner Teilbeträge in den Kostengruppen, sondern erst die Überschreitung der vereinbarten Gesamtkosten zu einem Mangel des Werks. Weicht die tatsächliche Bausumme von den vereinbarten Baukosten ab, dann kann sich der Fachplaner auf eine Toleranz hinsichtlich der vereinbarten Summe nur dann berufen, wenn sich im Vertrag Anhaltspunkte dafür finden, dass die vereinbarte Bausumme keine strikte Grenze, sondern nur eine Größenordnung oder eine bloße Orientierung sein soll. Will der Fachplaner für die Überschreitung von Baukosten nicht einstehen, ist es also zwingend erforderlich, im Fachplanervertrag mit dem Bauherrn klarzustellen, dass die für das Bauprojekt und die Planung zugrunde gelegten Kosten keine Beschaffenheit, sondern nur eine grobe Schätzung sein sollen.
Ungeachtet eventueller Toleranzen muss die tatsächlich erreichte Bausumme um diejenigen Beträge bereinigt werden, die durch Sonderwünsche, spätere Änderungen durch den Bauherrn und dergleichen zurückzuführen sind. Verzögert sich die Ausführung der Baumaßnahme deshalb, weil der Auftraggeber über die Realisierung des Projekts in der üblichen Zeit keine Entscheidung trifft, gehen insoweit verursachte – insbesondere inflationsbedingte – Kostensteigerungen nicht zulasten des Architekten und müssen ebenfalls von den tatsächlichen Baukosten abgegrenzt werden.
Problematisch für den Fachplaner ist, dass es auf ein Verschulden des Mangels, das heißt der Überschreitung der Kostenobergrenze, durch den Fachplaner nicht ankommt. Der Fachplaner haftet daher selbst dann, wenn er auf die Entstehung der Zusatzkosten keinen Einfluss hat und die Überschreitung der Baukosten nicht dem aktiven Wirkungsbereich des Auftraggebers – so der Prüfungsmaßstabe der Rechtsprechung – entstammt. Es ist insofern Aufgabe des Fachplaners und der den Planer bei der Vertragsgestaltung beratenden Baujuristen die verschuldensunabhängige Mangelhaftung des Fachplaners zu entschärfen, z. B. durch Vereinbarung von Regelungen zu den Baukosten, die keine Beschaffenheitsvereinbarung darstellen, oder durch vertragliche Abstimmung von Toleranzen.
Der Fachplaner darf nicht darauf hoffen, dass zumindest als Ausgleich der verschärften Haftung für die Überschreitung von Baukosten auch der Vergütungsanspruch für die Planungsleistungen erhöht wird. Nach der HOAI berechnet sich das Honorar für Planungsleistungen nach den Netto-Baukosten. Werden Baukosten im Vertrag verbindlich vereinbart, ist dies allerdings ausschließlich die Berechnungsgrundlage für das Planer-Honorar. Im Rahmen der Bauphase über das Baukostenlimit steigende Baukosten sind dagegen nicht Berechnungsgrundlage für das Honorar des Fachplaners.
Besteht grundsätzlich ein Gewährleistungsanspruch des Bauherrn gegen den Fachplaner wegen übersteigender Baukosten, hat der Bauherr einen Anspruch auf Minderung der Vergütung gemäß §§ 631, 634 Nr. 3, 638 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Die Höhe der Minderung entspricht dem prozentualen Verhältnis der Überschreitung des Baukostenlimits.
Zudem haftet der Fachplaner auch auf Schadensersatz. Der Schaden des Bauherrn besteht aber nicht in den tatsächlich angefallenen Mehrkosten, weil sich diese grundsätzlich im Objekt werterhöhend niedergeschlagen haben. Wenn allerdings insbesondere bei gewerblich vermieteten Objekten der sogenannte Ertragswert niedriger als die tatsächlich angefallenen Baukosten ist, besteht der erstattungsfähige Schaden des Bauherrn in der Differenz zwischen tatsächlichen Baukosten und Ertragswert der Immobilie.
Es ist also bereits bei der Vertragsgestaltung für den Fachplaner höchste Vorsicht und Sorgfalt im Zusammenhang mit Regelungen zu den Baukosten geboten. Auf Bauherrenseite wird es bei der Vertragsgestaltung darauf ankommen, im Sinne einer möglichst eindeutigen verbindlichen Baukostensicherheit rechtsverbindliche Vereinbarungen mit dem Fachplaner zur Baukostenobergrenze zu treffen.
Dazu stehen die in der Kanzlei SPIEKER & JAEGER im Bau- und Immobilienrecht tätigen Rechtsanwälte gerne zur Verfügung.