Wie und von welchen Personen ein Unternehmen auf Mieterseite geführt wird, unterliegt grundsätzlich nicht dem Einfluss des Vermieters. Es mag sein, dass Vermieter nur mit solchen Firmeninhabern möglicherweise langfristige Gewerbemietverträge abschließen und fortsetzen wollen, die ihnen genehm sind. Um sich dahingehende Einwirkungsmöglichkeiten zu sichern, gab der Vermieter im Mietvertrag folgende Regelung vor: „Jeder Inhaberwechsel auf Mieterseite wird mit einer Gebrauchsüberlassung an Dritte gleichgesetzt.“ Damit wollte sich der Vermieter eine Kündigungsmöglichkeit schaffen, sollte ihm der Inhaberwechsel auf Mieterseite nicht passen. Denn bei einer unbefugten Gebrauchsüberlassung an Dritte steht dem Vermieter nach Fristsetzung und Abhilfeandrohung ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung zu (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Indem eine Gebrauchsüberlassung an Dritte mit dem Inhaberwechsel gleichgestellt wird, sollte damit dann auch eine entsprechende Rechtsfolge konstruiert werden, nämlich das vorzeitige Kündigungsrecht bei einem Inhaberwechsel.
Eine solche Change of Control-Klausel ist nach Auffassung des OLG Frankfurt am Main als AGB-Klausel eine unangemessene Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB und damit unwirksam. Das Gericht begründet dies damit, dass grundsätzlich kein Schutzbedürfnis desjenigen bestehe, der mit einer juristischen Person Verträge abschließt, weil er sich bei einem solchen Vertragsabschluss mit Inhaberwechseln grundsätzlich einverstanden erklärt. Bei Pflichtverletzungen auf Mieterseite im Zuge des Inhaberwechsels sei – so das Gericht – der Vermieter im Übrigen ohnehin ausreichend geschützt, indem solche Pflichtverletzungen abgemahnt werden können und im Wiederholungsfall zur Kündigung berechtigen.
Soweit die Rechtsprechung Change of Control-Klauseln in der Vergangenheit bei der Konzessionsvergabe zum Betrieb eines Energieversorgungsnetzes für zulässig gehalten hat, ist dies ein Ausnahmefall gewesen, der auf mietrechtliche Konstellationen keine Anwendung findet.
Das OLG Frankfurt am Main weist schließlich darauf hin, dass im Falle einer ausverhandelten sogenannten Individualvereinbarung die beanstandete Change of Control-Klausel allerdings wirksam vereinbart werden könne. Sie kann aber nicht als AGB-Klausel vom Vermieter einseitig vorgegeben werden. Bei dem vom Gericht zu beurteilenden Sachverhalt war von einer solchen AGB-Klausel auszugehen, da es sich bei dem Mietvertrag um einen handelsüblichen Vordruck eines Interessenverbandes handelte, bei dem das Merkmal der mehrfachen Verwendungsabsicht unterstellt wird. Eine solche Mehrfachverwendungsabsicht ist Voraussetzung dafür, eine Vertragsklausel als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB-Klausel) rechtlich einzuordnen. Bei einer solchen Einordnung ist dann die Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB eröffnet, die im konkreten Fall zur Unwirksamkeit der Change of Control-Klausel führte.
Also Augen auf bei der Vertragsgestaltung. Dabei helfen die im Immobilienrecht tätigen Anwälte bei SPIEKER & JAEGER.