Häufig wird für die langfristige Wertsicherung der Miete eine sogenannte „Indexmiete“ vereinbart: Die Miethöhe steigt oder fällt entsprechend der Preisentwicklung, in der Regel gemessen am Verbraucherpreisindex (VPI). Eine faire Sache – jedenfalls, wenn die Regelung in beide Richtungen funktioniert. Das Landgericht (LG) Berlin II hat erst kürzlich die ständige Rechtsprechung bestätigt: Einseitige Indexklauseln sind unwirksam – egal, ob individuell vereinbart oder vorformuliert (B. v. 20.06.2024, 67 S 83/24).
Mieter kann zu viel gezahlte Miete zurückverlangen
In dem entschiedenen Fall enthielt der Wohnraummietvertrag eine Indexmietklausel, die ausdrücklich nur dem Vermieter die Möglichkeit einräumte, Mieterhöhungen geltend zu machen. Eine Senkung der Miete, etwa bei sinkendem Lebenshaltungskostenindex, war nicht vorgesehen. Der Vermieter erhöhte die Miete auf Basis der Indexklausel. Die Mieter zahlten ihre Miete zwischen Februar und April 2023 nur unter Vorbehalt. Anschließend klagten die Mieter auf Rückzahlung.
Das Amtsgericht gab ihnen recht – und auch die Berufung des Vermieters vor dem LG Berlin II blieb erfolglos.
Einseitige Regelung rechtlich nicht haltbar
Das LG stellte klar: Eine wirksame Indexklausel muss nach § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bei Wohnraum beidseitig wirken – also sowohl Mietanpassungen nach oben als auch nach unten ermöglichen.
Wenn ein Mietvertrag nur dem Vermieter erlaubt, bei steigendem Index die Miete zu erhöhen, aber keine Senkung bei fallendem Index vorsieht, ist sie als sogenannte Einseitigkeitsklausel einzustufen. Eine solche Regelung ist aufgrund einer unangemessenen Benachteiligung der einen Vertragspartei sowohl als Individualvereinbarung als auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) rechtlich unzulässig.
Sonderregeln für Indexklauseln im Gewerbemietrecht
Anders als bei der Wohnraummiete sind Indexklauseln im Gewerbemietrecht nicht grundsätzlich, sondern nur unter besonderen Voraussetzungen zulässig. Eine Voraussetzung für die Wirksamkeit ist etwa eine Mindestdauer des Mietverhältnisses von 10 Jahren gemäß § 3 des Gesetzes über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden (PrKG). Die Entscheidung des LG Berlin II zur Unwirksamkeit einseitiger Klauseln steht im Einklang mit der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) im Gewerbemietrecht und ist gilt daher auch für Gewerbemietverhältnisse.
Auswirkungen für Vermieter
Seien Sie vorsichtig bei der Formulierung von Indexklauseln. Die Miete darf nicht nur einseitig angepasst werden. Auch Senkungen bei sinkendem Preisindex müssen vorgesehen sein – sonst droht die komplette Unwirksamkeit der Regelung und Rückzahlungsansprüche.
Auswirkungen für Mieter
Wenn Ihre Indexmiete nur Erhöhungen erlaubt oder sich nur an eine Vertragspartei richtet, lohnt sich ein genauer Blick in den Vertrag. Sie könnten unerkannt zu viel gezahlt haben – Rückforderungen sind möglich.
Unsere Empfehlung
Indexmietvereinbarungen können ein praktisches Mittel sein, um Mieten an die Inflation anzupassen – wenn sie rechtssicher formuliert sind. Achten Sie unbedingt auf folgende Punkte:
- Indexanpassung in beide Richtungen (Erhöhung & Senkung) zulassen
- Keine einseitige Bevorteilung einer Vertragspartei
- Klarer und transparenter Wortlaut – verständlich für beide Seiten
Im Zweifel gilt: Lassen Sie Ihren Mietvertrag juristisch prüfen, bevor es teuer wird. Ihre Rechtsanwälte von SPIEKER & JAEGER stehen für Beratung und Gestaltung gerne zur Verfügung.