Der Bundesgerichtshof (BGH) (Urt. v. 07.12.2023 – VII ZR 231/22) hat eine die bisherige Rechtsansicht durchaus ändernde Entscheidung hinsichtlich des Vergütungsanspruchs des Bauträgers getroffen. Bei einem Bauträgervertrag verjährt der Vergütungsanspruch nach zehn Jahren gemäß § 196 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Interessant ist hier allerdings, dass die zehnjährige Frist nicht am Jahresende zu laufen beginnt, sondern bereits mit der Entstehung des Anspruchs. Der Anspruch ist entstanden, wenn er erstmalig geltend gemacht werden kann, mithin zum Zeitpunkt der Fälligkeit. Die Verjährungsfrist berechnet sich daher von diesem Zeitpunkt an taggenau auf zehn Jahre.
Ausgangspunkt ist ein Rechtsstreit zwischen zwei Parteien, welche durch einen Bauträgervertrag aus dem Jahr 2013 miteinander verbunden waren. Die Abnahme erfolgte Ende 2014. Erst im Jahr 2018 erfolgte die wirksame Zustellung einer Klage auf Restvergütung. Die beklagte Partei berief sich zunächst erfolgreich auf die Verjährung. Das Landgericht und das Oberlandesgericht folgten dieser Auffassung. Der BGH ist nun anderer Meinung!
In seiner Begründung führt der BGH aus, dass der Bauträgervertrag typischerweise neben werkvertraglichen auch kaufvertragliche Elemente enthält. Hierbei wird hinsichtlich der Frage des Verjährungsrechts auf das wesentliche Interesse der Erwerber an der Übertragung des (Teil)Eigentums an einem Grundstück hervorgehoben. Vor diesem Hintergrund müsse sich auch die Verjährungsfrist nach den grundstücksrechtlichen Usancen richten.
Die Verjährungsfrage dürfte für viele Bauträger von besonderer Bedeutung sein, führt gerade die letzte Rate häufig zum jahrelangen Geplänkel im Hinblick auf etwaige Mängel oder vorgebliche Zurückbehaltungsrechte. Voraussetzung der Durchsetzbarkeit eines solchen Anspruchs ist natürlich, dass der Bauträger vollständig und mithin einredefrei arbeitet.