Mit Wirkung zum 01.12.2020 ist der neue § 554 BGB auf Grundlage des Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes vom 16.10.2020 in Kraft getreten. Der Regelung kommt in der Praxis eine immer höhere Bedeutung zu, verbunden mit der weiter steigenden Notwendigkeit und dem wachsenden Wunsch nach E-Mobilität. Diese Entwicklung ist Anlass für die nachfolgende Darstellung:
Anwendungsbereich
Gem. § 554 BGB kann der Mieter verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen in der Mietsache erlaubt, die unter anderem dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Der Anspruch aus § 554 BGB besteht für alle Mieter, nicht nur von Wohnraum, sondern auch von Geschäftsräumen und Grundstücken. Unerheblich dabei ist, ob die Notwendigkeit des Umbaus bereits bei Vertragsabschluss bestand oder sich erst während des bestehenden Mietverhältnisses entwickelt hat.
Persönliche und zeitliche Voraussetzungen
Im Rahmen des Anspruchs aus § 554 BGB gibt es keine persönlichen Voraussetzungen. Dies bedeutet, dass es unerheblich ist, ob der Mieter selbst die Ladeinfrastruktur für elektrisch betriebene Fahrzeuge nutzen möchte oder ob dies für Angehörige seines Haushalts oder Besucher vorgesehen ist. Der Kreis der Nutzer ist allerdings bei der weiter unten noch darzustellenden Interessenabwägung zu berücksichtigen. In zeitlicher Hinsicht kann der Anspruch bereits ab Vertragsabschluss, somit noch vor dem rechtlichen Beginn des Mietverhältnisses und dem Einzug des Mieters, geltend gemacht werden.
Anspruchsinhalt
Der Anspruch ist darauf gerichtet, dass der Vermieter seine Einwilligung zu einer bestimmten baulichen Veränderung der Mietsache erteilt. Die Kosten der Baumaßnahme sind vom Mieter zu tragen. Die mit der baulichen Veränderung einhergehende Ladeinfrastruktur bezieht sich dabei nicht nur auf elektrisch betriebene Kfz, sondern auch auf elektrisch betriebene Zweiräder (E-Bikes, Pedelecs) und spezielle Elektromobile, z. B. für behinderte Menschen. Die bauliche Veränderung muss dem Laden der Fahrzeuge dienen, es also dem Mieter ermöglichen, Strom in die Fahrzeuge ein- bzw. aus ihnen wieder auszuspeisen. Dies bezieht sich insbesondere auf sog. Wallboxen.
Interessenabwägung
Die erforderliche Abwägung zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters wird im Zweifel zugunsten des Mieters ausgehen, wenn der Vermieter nicht ein besonderes Interesse an der Vermeidung der baulichen Veränderungen für die Ladeinfrastruktur darlegen und nachweisen kann. Zugunsten des Mieters ist dabei auch zu berücksichtigen, wenn öffentlich zugängliche Ladestationen in zumutbarer Entfernung nicht verfügbar sind.
Rechtsfolgen
Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Durchführung der Maßnahme ist der Vermieter verpflichtet, dazu seine Zustimmung zu erteilen. Verweigert der Vermieter diese, muss der Mieter notfalls den Vermieter auf Erteilung der Zustimmung gerichtlich in Anspruch nehmen. Selbstverständlich kann der Vermieter seine Zustimmung unter den Vorbehalt stellen, dass die baulichen Veränderungen nach den anerkannten Regeln der Technik von einem Fachhandwerker durchgeführt werden. Die Auswahl des konkreten Handwerkers ist allerdings Sache des Mieters.
Folgen der Umbaumaßnahme und Wegnahmerecht an Mietende
Durch den Umbau können auch Betriebskosten in Form von Wartungs- und Energiekosten anfallen. Diese sind ausschließlich vom Mieter zu tragen. Gleiches gilt für Reparaturkosten an der Ladeinfrastruktur im Laufe des Mietverhältnisses.
Will der Vermieter bei Vertragsende die Ladeinfrastruktur behalten, steht dem Mieter gleichwohl ein Wegnahmerecht zu. Macht er davon Gebrauch, muss er auf eigene Kosten den baulichen Zustand wiederherstellen, der vor der Installation der Ladeinfrastruktur bestand.
Sicherheitsleistung
Viele Vermieter stellen ihre Zustimmung zum Umbau unter den Vorbehalt einer Sicherheitsleistung durch den Mieter, die der Höhe nach die geschätzten Kosten des Rückbaus einschließlich Betriebskosten enthält. Dieser Ansatz ist unzutreffend, weil § 554 Abs. 1 S. 3 BGB keinen Anspruch des Vermieters auf Erhalt einer solchen Sicherheit regelt. Die gesetzliche Vorgabe ist dahingehend zu verstehen, dass der Mieter durch Stellung einer Sicherheit die erforderliche Interessenabwägung maßgeblich zu seinen Gunsten beeinflussen kann, er ist zur Sicherheitsleistung aber nicht verpflichtet.
Die vermietete Eigentumswohnung
Da viele Umbaumaßnahmen mit einer Veränderung außerhalb der Wohnung verbunden sind, liegt bei Wohnungseigentum in der Regel eine Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums vor. Diese ist als bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG erst nach entsprechender Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zulässig. Dieser Beschluss muss vom Mieter abgewartet werden.
Zur weitergehenden Beratung im Zusammenhang mit der E-Mobilität im Mietverhältnis stehen die im Mietrecht tätigen Anwälte von SPIEKER & JAEGER gerne zur Verfügung. Dies gilt natürlich auch für alle weiteren Fragestellungen in Gewerbe- und Wohnungsmietverhältnissen.