„Zeigt her Eure Füße, zeigt her Eure Schuh…“. Wenn es nach dem Volkslied geht, ist zwar Waschen harte Arbeit. Diejenigen, die nicht damit befasst sind, könnten jedoch die Schuhe ausziehen und die Füße hochlegen, um den anderen beim Waschen zuzusehen. Für Notare, aber auch für einen bestimmten Kreis von Klienten gilt das nicht. Mit einigem Aufwand müssen Sie vielmehr versuchen, das Waschen zu verhindern. Eine Gesetzesänderung sorgt nun für zusätzliche Arbeit.
Die Rede ist natürlich von der Geldwäsche. Gelder werden „gewaschen“, weil sie nicht ohne weiteres für „ganz normale“ Zahlungen eingesetzt werden können, wenn sie etwa aus Drogen- oder Waffenhandel, Prostitution, illegalem Glücksspiel, Korruption oder auch Raub und Erpressung stammen. Bargeschäfte über große Summen machen den Empfänger mit Recht misstrauisch. Und auch bei Überweisung größerer Beträge muss eine plausible Erklärung für die legale Herkunft des Geldes gegeben werden können. Fehlt sie, sind solche Gelder „schmutzig“.
Sie werden daher mit hoher krimineller Energie „rein gewaschen“. Die Methoden sind vielfältig. Sie reichen von einfachen Konstruktionen wie Zahlungen an Scheinfirmen, deren Ausschüttungen an den Täter unverdächtig erscheinen (berühmtes Beispiel sind Al Capones Waschsalons) bis hin zu komplizierten internationalen Transaktionen, an deren Ende das „schmutzige“ Geld aussieht wie das Ergebnis einer „sauberen“ Investition. Der Erwerb von Immobilien ist dabei besonders beliebt, unter anderem weil damit sehr große Werte transferiert und die Eigentümerstrukturen komplex und unübersichtlich sein können.
Vor solchen kriminellen Machenschaften soll das Geldwäschegesetz (GWG) schützen. Bei der dort geregelten Bekämpfung der Geldwäsche nehmen die Notare eine zentrale Rolle ein.
Das ist nichts Neues: Notare leisten schon bisher durch die zuverlässige Prüfung und Dokumentation der Identität der Beteiligten, die langjährige Aufbewahrung notarieller Urkunden und die steuerlichen Meldungen an die Finanzämter einen wichtigen Beitrag zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung. Die Meldungen zu den Registern und Grundbüchern sorgen zudem für ein hohes Maß an Transparenz. Der Notar prüft und dokumentiert bei jedem Vorgang im Anwendungsbereich des GWG individuell das konkrete Geldwäscherisiko. Allen, die Geldwäsche betreiben wollen, wird damit klar zu verstehen gegeben, dass notarielle Dienstleistungen nicht als „Waschgang“ taugen.
Neu sind seit dem 1.1.2020 vor allem im Immobilienbereich Pflichten, die für noch größere Transparenz sorgen sollen, leider aber auch den Urkundsbeteiligten zusätzlich Arbeit machen.
Der Notar hat danach bei Neubegründung einer Geschäftsbeziehung mit einer juristischen Person des Privatrechts, einer eingetragenen Personengesellschaft oder einem Verwalter eines Trusts anhand der Eintragungen in den Registern (Transparenzregister, Handels-, Genossenschafts-, Vereins-, Partnerschaftsregister) den wirtschaftlich Berechtigten zu ermitteln. Diese Prüfungen gehören zu den allgemeinen Sorgfaltspflichten des Notars. Je nach Stand der Registereintragungen kann es allerdings sein, dass die Beteiligten dem Notar weitergehende Informationen erteilen müssen, wozu sie übrigens auch gesetzlich verpflichtet werden.
Jedenfalls mitwirken müssen die urkundsbeteiligten Gesellschaften bei Erwerbsvorgängen im Anwendungsbereich des § 1 Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG), also insbesondere bei Grundstückskaufverträgen oder Immobilientransaktionen aufgrund gesellschaftsrechtlicher Vorgänge. Hier muss zwingend vor der Beurkundung eine plausible Dokumentation der Eigentums- und Kontrollstruktur beteiligter Gesellschaften in Textform vorgelegt werden, und zwar ggf. sowohl von der Erwerber- wie von der Verkäuferseite. Diese Unterlagen zu erstellen und vorzulegen, ist also Sache der Vertragsparteien.
Manchen Beteiligten bereitet das keine große Mühe, weil sie diese Fragen schon aus anderem Anlass, z.B. zur Eintragung im Transparenzregister oder in der Kommunikation mit Banken, beantwortet haben. Allen Beteiligten, die von der Regelung betroffen sind, und die Angaben noch nicht gemacht haben, stellen wir aber auch erforderlichenfalls einen Fragebogen mit Erläuterungen zur Verfügung und sind selbstverständlich auch gerne behilflich, diesen korrekt auszufüllen.
Dabei ist die Identifizierung des wirtschaftlich Berechtigten dann einfach, wenn an einer Gesellschaft nur natürliche Personen beteiligt sind und die Kontrollverhältnisse den Beteiligungsverhältnissen entsprechen. Sind die Gesellschafter wiederum Gesellschaften, müssen allerdings die dortigen wirtschaftlichen Berechtigten weiter ermittelt werden und so fort. Auf der ersten Beteiligungsebene vermitteln mehr als 25% der Kapital- oder Stimmrechte, auf der nächsten mehr als 50% wirtschaftliche Berechtigung bzw. beherrschenden Einfluss (der auch auf andere Weise geschaffen werden kann). Kann keine natürliche Person als wirtschaftlich Berechtigter ermittelt werden, gelten der gesetzliche Vertreter, der geschäftsführende Gesellschafter oder der Partner der Gesellschaft als wirtschaftlich berechtigt.
Die entsprechenden Angaben und Unterlagen muss der Notar auf Plausibilität prüfen können. Diese Dokumentation ist auf Verlangen der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen oder den Strafverfolgungsbehörden vorzulegen. Solange die Dokumentation dem Notar nicht vorliegt, muss der Notar die Beurkundung ablehnen.
Ein solches Beurkundungsverbot besteht auch dann, wenn eine ausländische Gesellschaft eine Immobilie kaufen will, aber noch nicht im Transparenzregister eingetragen ist.
Dass dem Notar die Beurkundung in bestimmten Fällen sogar untersagt ist, verdeutlicht die Bedeutung, die der Gesetzgeber (inzwischen) der Bekämpfung der Geldwäsche gerade bei Immobilientransaktionen beimisst. Leider bringen diese Regelungen mitunter auch für die Urkundsbeteiligten einen erheblichen Mehraufwand mit sich. Doch wir können nicht einfach nur zusehen, wenn es heute Kriminelle statt der „Waschfrauen“ im Kinderlied sind, von denen es heißt: „Sie waschen, sie waschen, sie waschen den ganzen Tag“.